Как вложить в землю и заработать (сколько)? Примеры. Деньги на ветер: инвестиции в землю утратили актуальность Инвестирование в земельный участок

Сегодня все большую популярность приобретают вложения капитала в землю и земельные участки. По сути, вложение денег в землю является одним из направлений . Это разновидность данного процесса, кроме случаев использования земельных участков в целях добычи ископаемых или выращивания культур.

Как правило, современные крупные вкладчики рассматривают землю как объект инвестирования лишь с позиции наличия на ней недвижимости, или же возможности ее возведения. Считается, что такой подход к вложению денег отличается особой прибыльностью, хотя и с возможными крупными рисками.

Отечественный земельный рынок характеризуется устойчивым ростом цен на участки. При этом, чем ближе к столице или крупным городам, тем ярче заметна такая тенденция. Причиной подобной динамики роста цен считается многофункциональность земельных участков.

Стоит также отметить, что популярностью пользуются любые участки земли - как в черте города, так и за ним. Разные земляные наделы позволяют разрешать многие задачи: в черте города, покупка земли осуществляется преимущественно для постройки коммерческой недвижимости, в то время как за городом - для постройки домов, создания зон отдыха и т.д.

Инвестиции в земельные участки в равной степени, как и все финансовые инструменты, обладают преимуществами и недостатками. Обобщим и рассмотрим их более подробно.

Преимущества капиталовложений в землю

Сравнительная дешевизна. Если не гнаться за земельными участками в Подмосковье, цена которых может достигать нескольких миллионов у.е., то можно приобрести землю довольно дешево. В некоторых, даже довольно крупных городах, не составит особого труда купить небольшой участок земли всего за пару-тройку тысяч долларов.
Капитализация. Облагораживание земли или постройка на ней объекта недвижимости всегда даст возможность получить на ней доход. Такой метод заработка считается беспроигрышным.
Многофункциональность. Как уже говорилось, независимо от типа участка и его местоположения, всегда найдется способ применения земле и возможность заработать на ней.
Надежность капиталовложений. Считается, что рынок земли, как и рынок недвижимости подвержен постоянному росту цены. Это позволяет немного заработать на земле, даже если купить участок и в последующем просто его перепродать.

Недостатки инвестирования

Относительно низкий уровень ликвидности. Спрос на земельные участки есть всегда, однако он не так высок, как скажем на недвижимость. Покупка земли относится к долгосрочным инструментам капиталовложений. Реализация возможных перспективных и доходных проектов может увеличить привлекательность к конкретному участку.
Наличие налога на землю. В нашей стране введен налог на землю, который обязывает владельцев земли к его уплате. Его размер колеблется от 0,3 до 1,5% стоимости участка, в зависимости от типа.
Наличие законных ограничений. Государство не позволяет использовать владельцам земли по своему усмотрению, так как они имеют свое целевое назначение, в рамках которого может осуществляться земельная эксплуатация.

Способы совершения инвестиций в землю

Как уже говорилось, ввиду многофункциональности земельных участков, вложения средств в них можно возвращать разными законными способами. Выбор зависит от целей инвестирования, желания вкладчика получить прибыль и его трудолюбия. Выделим же три основных способа получения прибыли:

вложение денег в земельный участок с целью его перепродажи;
вложение денег в участок с целью возведения объекта коммерческой недвижимости и его продажи или сдачи в аренду;
вложение денег в участок с целью постройки жилого дома.

Доходность инвестиций в землю с целью ее последующей перепродажи прямо зависит от местоположения объекта инвестирования.

По подсчетам экспертов, при удачном выборе участка и места его нахождения, доходность за несколько лет может составить от 20 до 40% без каких-либо дополнительных вложений. В тоже время при неудачном выборе, его цена может существенно понизиться, что приведет к убыткам.

Максимальной долгосрочностью вложений отличаются инвестиции в землю, в целях постройки недвижимости и ее продажи или сдачи в аренду. И если в случае продажи, срок возврата средств определяется сроками строительства и самой продажи, то при аренде он составит не менее 10-15 лет. Поэтому при планировании такого вида инвестирования необходимо руководствоваться грамотным анализом выбираемого участка.

Привлекательность третьего возможного способа вложения денег куда выше. Жилая недвижимость имеет более высокий спрос, чем коммерческая. Покупка земли, ее обустройство, постройка жилого дома и его продажа могут занять 1,5-2 года. Что касается доходности, то по подсчетам экспертов, она может достигать 40-60% от первоначальных вложений.

Стоимость земли в Московской области, 2015 г.

Подводные камни «земельных» инвестиций

Несмотря на привлекательность, инвестиции в земельные участки сопряжены с определенными рисками, которые могут появиться уже после покупки земли. Так, целесообразным будет перед проведением сделки с землей, собрать о ней максимальный объем информации. Инвестору стоит обратить внимание на следующие аспекты:

Проверить юридическую «чистоту» земельного участка. Для этого нужно проверить подлинность правоустанавливающих документов, наличие арестов и отчуждений, долевых собственников, аренды и т.д.
Выяснить целевое назначения земли и неотнесенность ее к природоохранным зонам. Задумывая проект, важно быть уверенным в возможности его реализации на конкретном участке. Ведь вполне возможно целевое назначение земли не позволяет этого.
Убедиться в отсутствии грунтовых вод и опасности паводков. Такие факторы исключат возможность возведения на участке строений, ввиду чего его цена уменьшится в разы.
Определить наличие инфраструктуры и транспортной доступности. Под инфраструктурой понимается наличие не только остановок общественного транспорта, но и наличие магазинов, госучреждений, школ, детсадов и т.д. Уровень ее развитости должен соответствовать целям проекта.

В целом, подходя к вопросу инвестирования в землю со всей ответственностью, можно рассчитывать на уровень доходности, не ниже, чем от банковских вкладов. Между тем, успешно реализуя свои задачи можно получить и вполне высокий доход, сравнимый с доходами от более рискованных способов вложения капитала, а иногда и превышающий их.

Вложение средств в земельные участки во все времена было перспективным и прибыльным занятием.

Наделы земли за особые заслуги жаловали феодалам, дворянам, знатным особам, но насколько выгодно инвестировать деньги в эту отрасль сегодня? И хотя, по мнению экспертов, ситуация не выглядит радужной, такой способ вложения средств – возможность получить стабильную прибыль в долгосрочной перспективе.

Анализ рынка

Во всех развитых странах мира покупать землю крайне выгодно , однако в России ситуация иная – в последнее десятилетие прогноз ухудшается, что обусловлено огромными запасами природного ресурса. Земля в сельской местности не пользуется спросом, увеличивается потребность в участках в черте городов, в непосредственной близости от мегаполисов.

Анализ рынка этой отрасли свидетельствует о нескольких факторах:

Продажи земли за последний год снизились в среднем на 25%;
Стоимость участков напрямую зависит от курса доллара, поэтому с 2014 года наблюдается резкое падение цен , и речь идет не только о землях в провинции, но и в непосредственной близости от Москвы;
Налоговая нагрузка на владельцев участков сильно возросла с 2015 года, теперь налог нужно уплачивать с рыночной стоимости земли. При этом усложняет торговлю и бюрократическая составляющая – для продажи участка нужно собрать целую пачку бумаг ;
Земельные участки сосредоточены в руках крупных игроков рынка – состоятельных людей и компаний, что сказывается на централизации отрасли;
Спрогнозировать цены крайне трудно – они зависят от макроэкономических факторов;
Приобретение земли под застройку рассматривается только крупными фирмами, и если компания не может реализовать свой проект в краткосрочной перспективе (до 5 лет), участок продают по ценам, которые нередко оказываются ниже себестоимости .

Вложение средств в землю – пока не самый выгодный способ инвестирования. В ближайшие годы намечаются радужные тенденции , но пока они призрачны, на рынке по-прежнему возникают мертвые активы, а предложение значительно превышает спрос. Но есть и хорошая новость: купив землю сейчас по невысокой цене, можно рассчитывать, что через 5-10 лет ее стоимость существенно вырастет .

Виды инвестиций: какую землю можно приобрести для заработка?

Начинающие инвесторы порой не понимают, . Если с недвижимостью – квартирами и домами – все понятно, земельные участки существенно отличаются своими характеристиками и предназначением. Статус земли должен быть подтвержден документально. В зависимости от целей можно приобрести такие участки:

ИЖС – земля под индивидуальное жилищное строительство, подходит для возведения домов. Этовложение – самое выгодное, но цена приобретаемого участка выше. У собственника не будет проблем с получением разрешений от контролирующих органов и прокладкой коммуникаций;

КФК – крестьянско-фермерские хозяйства – земли сельхозназначения используются для производства продукции в целях перепродажи. Собственник может выращивать овощи, зерно, любые растения, должен иметь статус юридического лица, фермера или ИП;

СНТ – садовые товарищества, а также ДНТ – дачные товарищества. Эта земля может использоваться для возделывания культур в некоммерческих целях. Однако при возведении построек на участке, прокладке коммуникаций возникнут административные трудности с получением разрешений;

ЛПХ – земля для личного подсобного хозяйства. Участок сельскохозяйственного назначения может находиться в пределах населенного пункта, а для возведения построек на его территории придется запрашивать разрешение у местной администрации.

Хотя самым прибыльным и перспективным вложением является покупка земли под ИЖС, инвесторы рассматривают и другие стратегии получения стабильного дохода. Главное – разумный подбор такого участка, который в ближайшие годы существенно вырастет в цене, будет пользоваться спросом у покупателей.

Выбор участка для инвестирования

Поиск подходящей земли, куда будут вложены средства, весьма сложен, ведь недостаточно просто решить, что вы будете инвестировать деньги в недвижимость. Нужно найти такой участок, который в скором времени сможет принести доход. Как же подобрать перспективную землю для вложения?

Совет №1 . В первую очередь рассмотрите районы, расположенные в непосредственной близости от города и имеющие достаточно развитую инфраструктуру рядом. Наличие дороги, водоема, леса, красивого пейзажа – весомые плюсы при выборе;
Совет №2 . Обратите внимание на те районы, где в ближайшее время планируется застройка – то есть, участок рассматривается в качестве места для возведения нового поселка или строительства завода;
Совет №3 . Поймите, в каком направлении будет расширяться городская черта. Бывает такое, что на территории города есть пустыри в весьма перспективных районах, оцените, возможно ли строительство домов здесь в следующие 5 лет;
Совет №4 . В Москве ликвидным направлением является запад, вкладывать деньги можно в участки, расположенный на расстоянии до 50 км от МКАД. Высокую стоимость имеют направления – Минское, Успенское, Соколовское, Домодедовское, Рязанское, Ярославское и некоторые другие. А вот восток столицы становится все менее востребованным;
Совет №5 . Украина и Беларусь тоже могут рассматриваться в качестве инвестиционно привлекательных направлений. Здесь популярны участки, расположенные в непосредственной близости от столиц и крупных городов, но при выборе земли нужно анализировать экономическую ситуацию и перспективы конкретного региона;
Совет №6 . Обязательно учитывайте безопасность и престиж района, экологическую обстановку и природные особенности. Сегодня все более охотно покупаются земли в чистых и красивых местах неподалеку от областных центров.

Уже построенная и запланированная инфраструктура – свидетельство того, что район будет развиваться. Например, вы узнаете, что в скором времени на окраине города будет построен крупный торговый, офисный или развлекательный центр. Пока земля здесь стоит недорого, можно совершить сделку, когда же начнутся строительные работы, ценник увеличится, а позже возрастет и спрос на недвижимость, расположенную в непосредственной близости.

Стратегии инвестиций в землю

Вложение средств в земельные участки проводится по самым разным схемам. Но в любом случае, получить доход с нуля у инвестора не получится. Необходимы серьезные финансовые вливания и затраты, что усложняет вход на рынок для новичков. Самая простая стратегия – покупка земли под ИЖС , вы приобретаете один или несколько участков, а далее выбираете наиболее привлекательную схему:

Самостоятельно подбираете подрядчика или лично занимаетесь возведением дома, получая максимальную прибыль. Вы сможете полностью контролировать проект, однако и затраты здесь будут существенными;
Вы покупаете участок, а строительство ведет застройщик без согласования деталей. Обычно по такой схеме возводят новые поселки с типовыми коттеджами. Этот метод позволяет получить стабильный доход, который во многом зависит от работы строительной организации;
Можно приобрести участок с уже построенным домом, однако рассчитывать на существенную прибыль здесь вряд ли получится.

Для большинства инвесторов рекомендован второй способ – достаточно доходный, не требующий профессиональных знаний в отрасли. Однако существует и иная, более сложная, но вместе с тем, доходная стратегия инвестирования в землю – покупка участка и присвоение ему статуса ИЖС. Как это сделать?

Приобрести земли сельхозназначения, провести их межевание, сменить статус на ИЖС, реализовать проект по строительству поселка;
Открыть КФК, получить землю от государства на выгодных условиях, организовать ДНТ, перевести землю в новый статус. Впрочем, у такой стратегии есть и подводные камни – переоформление всех бумаг займет не менее полугода , потребует дополнительных вложений средств, которые не всегда окупаются.

Использование подобных стратегий возможно не во всех случаях – нужно, чтобы земля соответствовала техническим требованиям . Кроме того, участки продают большой площадью, что не позволяет войти в отрасль новым игрокам с минимальными вложениями.

Рассматривать в качестве инвестиционного проекта покупку земли для последующей сдачи в аренду, конечно, можно, но в российских реалиях такой способ мало популярен, а окупаемость участка составляет свыше 10 лет.

Заключение

Инвестиции в землю – это стабильный и выгодный способ получения прибыли, позволяющий увеличить свой капитал на 20-30% . Однако он больше подходит не для новичков, а людей, которые располагают достаточным количеством средств, разбираются в отрасли, готовы ждать несколько лет.

Перед покупкой земли следует тщательно изучить перспективы развития района, узнать планы застройщиков. Получить полезную информацию можно и на сайте города . Вкладывать средства нужно в недооцененные активы – те участки, которые пока продаются недорого, не являются востребованными, но в ближайшие годы их стоимость должна существенно возрасти.

Одна из «традиционных» реакций населения на экономические и (возможно) политические проблемы – рост инвестирования в недвижимость. Подтверждение этому постулату мы видим и сегодня: есть и бодрые пресс-релизы компаний, продающих новостройки, о том, что предлагаемые ими объекты покупатели расхватывают как горячие пирожки; и сообщения независимых аналитических служб на ту же тему.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Однако в череде упомянутых выше пресс-релизов обнаружились и те, что пришли от продавцов земельных участков, в т. ч. и без подряда. И это повергло обозревателя « » в глубокую задумчивость: хорошо ведь известно, что земля – товар «тяжелый», для инвестирования малоподходящий… В общем, решили разобраться: коснулся ли сегодняшний инвестиционный бум и земельных участков тоже?

Оживление, но без крайностей
Опрошенные нами эксперты в целом подтвердили тезис о том, что в последние месяцы наблюдается определенное оживление в данном сегменте. «В посткризисные годы число инвестиционных сделок стало существенно меньше, - отмечает Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» . – Тем не менее, они есть. У нас и сейчас есть покупатели, приобретающие по 3-4 участка». Эксперт добавляет, что в нынешнем сезоне появились «локальные факторы»: люди, столкнувшиеся с резким падением рубля, стали вкладывать свободные средства в более надежные активы – в том числе и в недвижимость. «В результате, наш план продаж на декабрь-февраль был перевыполнен», - подводит итог Илья Дискин.

«Можно утверждать однозначно, что в период роста курса доллара и евро, неясной ситуации с закрытием банков, многие люди устремились скупать недвижимость – в том числе и загородную, - соглашается Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» . – Наверное, если быть точными, таких покупателей нельзя признать сознательными инвесторами, играющими на рынке. Покупки совершались, чаще всего, теми, кто их давно планировал и понял, что земля неминуемо подорожает из-за снижения курса рубля. Эта ситуация их просто подтолкнула перевести свои рублевые активы в более защищенную недвижимость».

Есть, правда, одно обстоятельство, никак не позволяющее назвать происходящее на рынке ажиотажем – это разборчивость покупателей. «Никто никуда не торопится, - говорит Максим Рудницкий, директор компании М9LAND . – Поведение покупателей стало гораздо более осмысленным. В условиях жесточайшей конкуренции покупаются недорогие объекты с действующими сетями в построенных поселках. Либо совсем дешево – в поселках с хорошими природными характеристиками и транспортной доступностью. Это на будущее, чтобы построить дом через несколько лет, ближе к пенсии».

«Нельзя сказать, что земельные участки активно скупают, но в целом рост спроса отмечен на рынке недвижимости в целом, – замечает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» . - Конечно, в качестве инвестиций в первую очередь рассматривают городские квартиры, спрос на которые довольно стабилен. Затем рассматривают земельные участки и более дорогой вариант – домовладения. Сейчас довольно хорошим спросом пользуются участки эконом класса в ценовой категории до 2 млн. рублей, их покупают под дачное строительство. Как правило они расположены в довольно удаленных районах – около 40-60 км. от МКАД»

…В общем, спрос неплохой – но без истерики, и только на качественное предложение.

Хорошо, когда умеешь…
На вопрос о том, является ли земля хорошим инвестиционным инструментом, наши консультанты дали неожиданно разнообразные ответы. Обнаружились «оптимисты» - их позиция сводится к тому, что вложения в данный актив разумны – всегда и при любых обстоятельствах. Сторонники этой точки зрения ссылались на авторитет Марка Твена («покупайте землю – ее больше не делают!»), а также на тот факт, что земельный участок (в отличие от, к примеру, квартиры или дома) не подвергается амортизации…

Их оппоненты (если не «пессимисты», то, как минимум, «осторожные») говорили о том, что далеко не всякая земля годится для инвестирования. И не каждый человек – к роли инвестора…

«Риск инвестирования в земельные участки прежде всего заключается в долгосрочности возврата инвестиций, так уж получается, что большинство девелоперов и лендлордов не уделяют достаточное внимание клиентам инвесторам, а работают исключительно на конечного покупателя, который приобретает землю для строительства и проживания», - отмечает Дмитрий Гузев, коммерческий директор направления загородной недвижимости компании Lion Group .

«Стоимость земли растет не по тем же причинам, что и квартиры в Москве: в земле очень явно выражен фактор места, - отмечает Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент» . – Ценность участка в некоторых случаях может серьезно вырасти, но может произойти и так, что покупателя не удастся найти. Соответственно, на земельных участках можно заработать в некоторых случаях до 200-300%, но можно не заработать ничего. С квартирами же можно заработать до 15-20% при более очевидных схемах. Где выше доход, там выше риски, это достаточно прямая логика обычного рынка».

«Я бы не сказал, что земля хороша для инвестирования: этот рынок совсем непрозрачен, - подтверждает Александр Водовозов, генеральный директор компании «ТКДом» . – В других инвестиционных инструментах инвестор видит открытую статистику сделок, понимает факторы, которые влияют на цены, более-менее оценивает свои риски. А недвижимость – это, по большому счету, «кот в мешке». Так что это инструмент либо для тех, кто привык к рискам и любит адреналин, либо для тех людей, кто в действительности хотят быть не инвесторами, а землевладельцами. До кризиса 2008 года, когда активно люди скупали участки и инвестировали не только в квартиры, но и в земельные участки. Сейчас в большей степени люди покупают участки для себя».

«Недвижимость является достаточно сложным инструментом для инвестиций. При покупке земельного участка или дома, необходимо детальное понимание законодательства в этой сфере, понимание того, что за объект ты покупаешь, наличие у объекта готовой инфраструктуры, коммуникаций и понимание того, как инфраструктура изменится в будущем. Все это помогает правильно оценить текущую стоимость объекта для инвестирования, а также понять его инвестиционную привлекательность, - соглашается Алексей Кутейников, генеральный директор и совладелец проекта ForumHouse . – Простому человеку, который не специализируется на вопросах недвижимости, заработать на земле можно только при глобальном восходящем тренде. Когда же бума нет, играть на ценовых колебаниях удается только профессионалам. Для обывателя, который самостоятельно инвестирует средства, транзакционные издержки будут намного выше потенциального дохода от роста цены».

Портрет идеала
Что можно посоветовать человеку, который все-таки решился инвестировать в землю? Прежде всего, думать не о покупке сейчас (т.е. о том, как замечательно дешево данный объект ему достается), а о продаже потом – о том, кто, когда и зачем купит у него этот актив.

«Важно учитывать характеристики и поселка, и отдельного объекта, - говорит Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate . – Если мы рассматриваем элитный сегмент, то локация – не дальше 30 км от Москвы на престижной трассе (Рублевка, Новая Рига). Если поселок новый, необходимо оценить предыдущие проекты девелопера. Далее – характеристики проекта: востребованная архитектура, высокий уровень благоустройства, наличие всей необходимой (особенно социальной) инфраструктуры поблизости или в самом поселке. Что касается конкретного участка, то очень важно его расположение: домовладения с видом на воду или около леса уходят из экспозиции в первую очередь. Тяжелее всего реализуются участки рядом с въездной группой или вдоль забора. Оптимальная площадь участка для покупателя дорогого жилья – 20-25 соток».

Михаил Кондырев («33 Поселка») обращает внимание на такой важный параметр, как время – через какой период инвестор хочет получить свои деньги назад. «Если этот срок – год, то нужно присмотреться к проектам, которые находятся в высокой стадии готовности, - отмечает эксперт. – Например, поселок «Софринские пруды» близок к завершению: в августе-сентябре будет подключено электричество и централизованный газ. Поэтому, если купить участок летом, то осенью он вырастет в цене примерно на 15-20%. Только надо понимать, что продажа участка потребует некоторого времени».

Тем же, кто готов подождать, продолжает Михаил Кондырев, имеет смысл присмотреться к недавно стартовавшим проектам. В них (разумеется, если строительство будет идти по графику и без проблем) обычно бывает несколько этапов подорожания.

В целом, подвели итог наши эксперты, формулы успешного инвестирования достаточно понятны: меньшие участки (около 12 соток) обладают высокой ликвидностью, наиболее доходные земли находятся у воды, леса и рядом с Москвой…

Сделай сам
Традиционное представление об инвестировании – это приобрести нечто, а потом терпеливо сидеть рядом, дожидаясь, пока придет покупатель, согласный заплатить за ваше сокровище более высокую цену. Ничуть не споря с этой моделью (а также горячо соглашаясь, что терпение – это одно из наиболее потребных инвестору качеств), посмотрим с несколько иной точки зрения: а нельзя ли что-то самому сделать с нашим участком? Чтобы повысить его привлекательность?

Лежащий на поверхности ответ – это . «Разумнее всего будет вложить средства в строительство особняка и дальнейший дизайнерский ремонт, - считает Алексей Коротких (Villagio Estate). – Сейчас на загородном элитном рынке по-прежнему наблюдается дефицит домов с качественной внутренней отделкой». Правда, сразу же уточняет эксперт, ремонт должен быть действительно конкурентоспособным – сегмент и так переполнен неликвидным вторичным предложением. Доходность, по расчетам Алексея Коротких, в данном случае будет такой: приобрели участок за $1 млн., вложили в строительство $300 тыс. и еще $500 тыс. в отделку. То есть суммарные затраты составили $1,8 млн. Реализовать готовый дом можно будет за $2,8 млн. через год.

Необязательно строить дорогой дом, можно: «приобрести участок в ликвидном поселке, построить дом по технологии, соответствующей типу поселка (для постоянного или сезонного – дачного проживания), а затем продать готовый объект недвижимости, так как многие покупатели хотят приобрести готовый к проживанию дом. Подобная инвестиция может принести до 30-50% годовых», - поясняет член совета директоров – управляющий партнер Kaskad Family Борис Цыркин.

Что касается прочих вариантов облагораживания (провести к участку коммуникации, изменить целевое назначение земли на более удобное для строительства и т.п.), то эти меры, по мнению наших консультантов, малореальны для частных лиц. «Все это – дело весьма муторное и неблагодарное, к тому же – дорогое», - подытоживает Илья Дискин («Фламандия eco village»). «Не советую самостоятельно заниматься процессом изменения вида разрешенного использования или категории земли, а также подведением коммуникаций, - говорит Борис Цыркин (Kaskad Family). - Процесс крайне сложный и затратный, поэтому для непрофессионала ожидаемая прибыль очень быстро может превратиться в убыток». «Если человек хочет сделать все своими руками, ему предстоит на собственном опыте пройти путь профессионалов, фактически стать одним из них, - полностью соглашается Михаил Кондырев («33 Поселка»). – На мой взгляд, такую деятельность лучше доверить специалистам, а самому сконцентрироваться на анализе эффективности инвестирования, оставить себе самое приятное и ответственное – выбор и принятие решения».

В целом, согласимся с тем, земля может быть инвестиционным инструментом – получение дохода тут в принципе возможно. Но инструмент этот сложный, тяжелый, требующий от инвестора больших познаний. Так что среднему обывателю, располагающему волею небес некоторыми небольшими (по меркам рынка недвижимости, конечно) суммами – 2-3 млн. руб. – сюда соваться не рекомендуется. Разумнее пойти туда, где все предсказуемо и понятно – например, на рынок типовых новостроек.

Мнения экспертов

Алексей Иванов, руководитель проектов в долине компании «Вектор Инвестментс»:
К сожалению, существенная часть участков без подряда (особенно на вторичном рынке) – это участки без коммуникаций, либо участки с обременениями (ЛЭП, газопровод и т.п.). Качественное предложение в основном сосредоточено на первичном рынке. Большинство поселков, в которых продаются участки без подряда с подведенными коммуникациями, сосредоточены в 30-километровой зоне от МКАД. В зоне до 60 км – соответственно, преобладают участки с подведенным электричеством и газом, а далее 60 км – только с электричеством. Впрочем, у нас, в поселках Истринской долины, как правило, коммуникации подведены по максимуму, даже если участки находятся далее 60 км от МКАД.

Еще одна распространенная проблема при покупке участков без подряда в поселках – долгострои на соседних участках либо и вовсе пустующие участки, приобретенные в инвестиционных целях. Диктовать свою волю покупателю, который стал собственником участка без подряда, девелопер по закону не может, обычно в действие вступают рекомендательные меры.

Вообще же, большинство покупок на загородном рынке сегодня – не инвестиционные, и это нормально, поскольку говорит о том, что рынок ориентирован на покупателя, на его потребности. Доля инвестиционных покупок на сегодняшнем рынке – около 10%. При этом как тренд 2014 года можно отметить рост доли инвестиционных покупок в наиболее качественных проектах.

Андрей Уткин, вице-президент, директор регионального развития ГК Fedeco:
Существуют три возможных типа инвестирования в различные виды недвижимости.

Первый тип – ПИФ. Он подходит тем, кто не имеет ни большого опыта, ни достаточных средств, необходимых для вложения в отдельный объект (участок, квартиру и т.д.). Потенциальная доходность земельного актива при среднем уровне риска практически не ограничена. Существует возможность диверсификации, т.к. фонды инвестируют не только в земельные участки, но и другие объекты, не доступные простому смертном, например, в офисные объекты. В данной ситуации инструмент коллективных инвестиций позволяет использовать профессиональные знания и навыки управляющих, в то время как сама конструкция ПИФа имеет определенные налоговые преимущества.

Второй тип – непосредственная покупка земельного участка. Не стоит покупать землю сельскохозяйственного назначения вдали от городской границы в расчёте на то, что внезапно здесь будет построен город. На сегодняшний день ни один из девелоперских проектов строительства жилья на отдалённой территории, подразумевающих возведение новых городов-спутников, пока успешным не был. При покупке земельного участка лучше обратить внимание на развивающиеся посёлки и агломерации вблизи административных центров, что может стать гарантией, что земельный участок в стоимости не только не потеряет, но и возрастёт.

Третий тип – покупка жилой недвижимости в строящемся объекте. Покупка земельного участка может нести в себе риски, благодаря которым инвестор не только не выиграет, но и проиграет, в то время как жилая недвижимость в 9 случаях из 10 принесёт доход. Квартиры эконом-класса небольших площадей останутся ликвидными даже в жёстких условиях кризиса. При отсутствии необходимых средств, не стоит бояться покупать квартиру в другом городе за несколько сотен километров. Самое главное – город должен быть центром роста, развития и притяжения областных мигрантов, где неизменно будет присутствовать необходимость в жилых метрах.

Вложение денег в недвижимость один из самых выгодных способов приумножить свои активы, т.к. цены на недвижимость почти всегда растут.

Так же в этом мероприятии есть и минусы:

Относительно большая сумма первого вложения.
Долговременность вложений.
Риск разрушения или приведения в негодность за время вложений.
Участившиеся факты мошенничества связанные с покупкой-продажей недвижимости.
Определенный риск, что именно ваша недвижимость может не подняться в цене, или же расти очень медленно.

Стоит также заметить что инвестировать в квартиру можно на этапе строительства — стоимость объекта, как правило много дешевле, чем в законченном варианте. Однако — это дополнительный риск (подробности — по ссылке).

История читателя: я успешно дважды инвестировал в строящиеся квартиры на этапе котлована. Разница с готовой квартирой 25 и 17%. Расскажу про 1-й случай. Денег не было: внёс 40% от стоимости (взял кредит), потом в течение 3-х лет внёс остальные деньги (должен был за год, но не смог — ездил в офис застройщика, договаривался, брал ещё кредит, поскольку стройка приостанавливалась — застройщик пошёл на уступки). Когда дом был сдан и можно было регистрировать (тогда ещё не через МФЦ, а через рег. палату) — продал через переуступку прав, закрыл кредиты, остался с чистой прибылью (за минусом стоимости кредитов) почти 700 тысяч.

Вложения в недвижимость - есть ли выгода?

Нужно помнить, что недвижимость, так или иначе, потребует последующих расходов. Это коммунальные платежи, налоги и так далее. Но недвижимость способна приносить и постоянный доход. Сдача в аренду, как правило, покрывает все расходы и приносит прибыль.

Привлекательно инвестировать в гаражи. Как ни странно, данные объекты быстрее всего окупаются и приносят своим хозяевам прибыль. Квартира обычно не так быстро окупается.

Земельные участки делятся по назначениям и целевому использованию. Краткосрочными, но менее выгодными и затратными, вложениями считаются инвестиции в земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство расположенные в черте населенных пунктов. И наоборот более долгосрочными, выгонными и менее затратными являются вложения в сельскохозяйственные земли и земли, предназначенные под коммерческие застройки (магазины, административные здания, нежилые сооружения и т.д.).

История читателя : Дмитрий. Москва. Я когда-то мечтал уехать жить заграницу и с подачи друга купил дом в Черногории. Отъезд не сложился но по совету местного риелтора, который оформлял сделку, мы переделали дом в мини-гостиницу на 2 номера. Вначале это были такие бюджетные решения. Но через 2 года, сделали новый ремонт, поставили более презентабельную мебель, потратились на хорошие кровати-матрацы. Подняли цены. Доходы выросли.

Ещё у меня есть маленькая доля в нескольких номерах отеля в ОАЭ, там ситуация с юридическим аспектом посложнее, оформляется как долгосрочная аренда.

Если речь просто о земельном участке — это вопрос роста цены. Например, участки рядом с крупными городами обычно со временем дорожают, а если попадают в черту города — то этот процесс ускоряется.

Если же построить на участке дом, то помимо прочего, его ещё можно сдавать и получать прибыль с аренды. Выше мы уже касались этой темы, здесь же замечу 2 альтернативных варианта, которые наблюдал в Подмосковье:

На участке построены гаражные боксы — сдаются в аренду жителям посёлка.
На участке построен огромный коттедж, в котором длинный коридор и комнаты, которые сдаются как обычное жильё. Видел такой же вариант но созданный с помощью строительных контейнеров — очень дешёвая постройка, по словам владельца, окупилась за несколько месяцев. Впрочем, полагаю здесь нужно согласовывать ряд вопросов с контролирующими органами.

Наиболее перспективной видится покупка квартиры в крупных городах: (), , ипотечные фонды .

Пример инвестиции в недвижимость

История от одного из наших авторов: отложил на отпуск 210 000 рублей, но по семейным обстоятельствам поездку пришлось отложить. Стал думать, куда их деть. Самое очевидное — банк, но инфляция съедает почти всю прибыль. Знал бы — конечно купил бы валюту, но тогда нашёл объявление о продаже участков — 80 км от МКАД, 6 соток за 200 тысяч. В охраняемом посёлке, газ, электричество (всё это как оказалось за дополнительную плату). Место очень понравилось. Решили купить.

Но тут выясняется, что помимо 200 тысяч, ещё надо заплатить 200 тысяч — вступительный взнос, и как уже заметил ранее — электричество (50 взнос + 10 подключение и оборудование), газ по желанию (что-то около 300 тысяч). Итого цена оказалась не 200, а 450 (участок + электричество).

Менеджеру который показывал участок я в достаточно грубой форме объяснил что так обманывать потенциальных покупателей не стоит. Он принял критику достойно и спросил готов ли я оставшуюся сумму заплатить за несколько лет. Поговорив с офисом он предложил скидку на угловой участок (10%) и рассрочку без процентов на полтора года. Итого я заплатил 180 тысяч за участок, а оставшиеся 250 — за полтора года (около 14 тысяч в месяц).

Риски инвестиций в недвижимость

Стоит опасаться сделок по доверенности , как минимум, до тех пор, пока на рынке недвижимости существуют различные схемы мошенничества с доверенностями выданными по поддельным паспортам или от недееспособных персон.

Владелец квартиры может отменить доверенность, даже есть она легальная, и оспорить сделку в суде. Покупателю придется вернуть квартиру, к тому же он потеряет деньги, потраченные на покупку квартиры.

При покупке приватизированной квартиры , надо проверить всех прописанных в этой квартире, включая детей, на момент приватизации. Для этого, стоит посмотреть архивную выписку из домовой книги. Дети могут не принимать участие в приватизации, но для этого нужно разрешение органов опеки и попечительства. Иначе договор передачи в собственность такой квартиры могут признать недействительным.

Будьте осторожны при покупке квартиры с несогласованной перепланировкой . Уточните, нет ли претензий со стороны соседей, БТИ. От вас могут потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние, назначить штраф, а в случае если вы будете отказываться — вплоть до изъятия.

Собственник, владеющий недвижимостью до 5 лет при продаже платит весомы налог. Часто в таких случаях продавец пытается договорится с покупателем о том, чтобы в договоре занизить стоимость объекта . Тогда, если он оспорит эту сделку, то вернуть он вам будет обязан ту сумму, что указана в договоре. Вариант с распиской на оставшуюся сумму — сомнительное решение — как минимум потребуется дополнительный иск с вашей стороны и сбор доказательств.

Насторожить должна и частая перепродажа квартиры . Получив право на недвижимость незаконным образом — перепродавая меж своими людьми мошенники иногда пытаются усложнить историю объекта недвижимости, замести следы.

«Покупайте землю - ее больше не производят» (Марк Твен). Насколько перспективны финансовые вложения в земельные участки? Рассматривая инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость, мы особо подчеркивали, что эти активы являются ликвидными, надежными, и приносят вам гарантированный стабильный доход двух типов: активный (доход от продажи) и пассивный (сдача в аренду). Как обстоит дело на рынке земли? Является ли она самоценным инвестиционным активом? Увы, в этом специфическом сегменте все выглядит не столь радужным.

Безусловно, земля - ресурс, ограниченный естественными факторами и, с этой точки зрения, является надежным инвестиционным активом. Безусловно, вложившись в землю в начале тысячелетия, вы могли заработать. На этом хорошие новости кончаются.

Общие проблемы, характерные для рынка недвижимости, особенно больно ударили по земле. В 2016 году продажи, по разным оценкам, снизились на 20–30%. Крылатая фраза Марка Твена России не подходит. Очевидно, земли в стране много, но рынок приобрел негативные характерные черты.

Сильная зависимость от макроэкономических параметров (курс доллара). Стагнация и рецессия: цены падают. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках на среднем удалении от МКАД.
Крайняя степень централизации рынка. 80% земельных участков в ближайшем Подмосковье (40 км) находится в руках двух десятков игроков.
Активное противодействие государства спекулятивным операциям.
Крайне низкая ликвидность предложения и спроса.
Большая волатильность цен в географическом и временном аспектах. Цены сложно прогнозируемы.
Возросшая с 2015 года налоговая нагрузка на землю. Налоговую базу привязали к кадастровой (рыночной) стоимости земли. Ставки: 0,3% - для участков, занятых под сельское хозяйство, подсобное хозяйство, жилищные фонды (ЖКХ); 1,5% - для прочих объектов.

Как следствие:

крупные застройщики продают земельные участки, если не видят возможности их освоить за 3–5 лет;
на рынке появляются подготовленные для строительства участки, которые продаются с дисконтом по цене ниже себестоимости;
землю часто продают не за деньги, а за долю в проекте;
на рынке возникают «мертвые» активы.

Прогнозы экспертов на 2017 год пессимистичны. С осторожным оптимизмом можно смотреть на 2018–2019 годы. При благоприятных трендах возникнет хороший момент для входа на рынок.

На чем можно заработать

Какие выводы можно сделать из анализа рынка?

Правило 1. Возможности получения активного дохода от перепродажи земли в краткосрочной или среднесрочной перспективе - минимальны. Не инвестируйте в землю, надеясь на активный доход.

Правило 2. Земля перестала быть самостоятельным инвестиционным активом. Инвестируйте в землю только в том случае, если точно знаете, как будете ее использовать.

Теоретические способы получения инвестиционного дохода разнообразны:

Стратегия 1. Купить землю сельхозназначения для организации фермерского хозяйства - тема отдельной беседы, поскольку речь идет скорее об открытии нового бизнеса, а не получении инвестиционного дохода.
Стратегия 2. Купить землю любого назначения для перепродажи. Способ подходит только единичным высокопрофессиональным инвесторам, владеющим инсайдерской информацией (недооцененные активы).
Стратегия 3. Купить землю для строительства и последующей перепродажи объектов или сдачи в аренду.

Последний способ, по сути, единственный, который подойдет большинству.

Правило 3. Инвестирование в землю перспективно только в связке с последующими вложениями в строительство объектов недвижимости и получением от них активного и пассивного дохода.

Какие объекты строить? Наиболее популярны:

объекты гостиничного типа: базы отдыха, санатории, мини-отели;
индивидуальные жилые объекты: коттеджные поселки, таунхаузы, малоэтажные многоквартирные дома.

Подробнее об объектах недвижимости можно прочитать в этой статье.

Вместе с тем, такая стратегия заработка также имеет серьезные недостатки по сравнению с другими способами инвестирования:

Высокий порог входа смогут преодолеть только состоятельные инвесторы (одно дело - купить однокомнатную квартиру, и совсем другое - купить землю и построить коттедж).
Длительный период окупаемости: 3–5 лет в случае продажи; от 10 лет - в случае сдачи в аренду.
Высокие риски инвестора: макроэкономические, валютные, маркетинговые, строительные, юридические, финансовые.
Высокая конкуренция, обусловленная централизацией рынка и хорошей доходностью.
Сложная специфика рынка, требующая от инвестора глубоких знаний и компетенций.

Какую землю купить

Инвестируя в землю, обязательно смотрите, что вы покупаете по бумагам.

В зависимости от предназначения и способа эксплуатации любой земельный участок имеет документально подтвержденный статус. В частности, выделяют земельные участки под следующие цели.

КФК - крестьянско-фермерские хозяйства. Назначение: производство с/х продукции в коммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Землевладелец имеет статус фермера, индивидуального предпринимателя или юридического лица.

СНТ - садовые некоммерческие товарищества. Назначение: производство с/х продукции в некоммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Особенности: административные барьеры при возведении жилых объектов, подведении коммуникаций, регистрации.

ДНП - дачные некоммерческие партнерства. Аналогично СНТ.

ЛПХ - личные подсобные хозяйства. Располагаются на землях с/х назначения или поселений. Особенности: возведение жилых объектов зависит от решений местной администрации, перевод в класс ИЖС возможен при нахождении участка в пределах населенного пункта.

ИЖС - индивидуальное жилищное строительство. Возможно только на землях поселений. Плюсы: свободное возведение жилых объектов и их регистрация, строительство инфраструктуры и подведение коммуникаций. Минусы: цена.

Таким образом, только последний тип земельных участков избавит вас от проблем.

Способ 1. Самый простой и правильный способ входа - вложить деньги в участок под ИЖС, например, в строящемся коттеджном поселке.

Способ 2. Купить по сниженной цене перспективный участок земли с/х назначения, присвоить ему статус ИЖС и вложить деньги в строительство:

Пример 1. Купить паевые земли бывшего колхоза, произвести межевание (по 5 соток), переоформить статус на ИЖС, вложить деньги в строительство коттеджного поселка.
Пример 2. Можно пойти еще дальше. Самый простой способ получить землю от государства на льготных условиях - организовать КФХ. Впоследствии участок переоформляется в ДНТ, и обязательные обременения на производство снимаются.

Имейте в виду, на пути реализации таких «хитрых» стратегий встречается множество препятствий:

участки с/х назначения продаются большими площадями, что влечет за собой высокий порог входа и высокие риски неликвидной земли;
участки с/х назначения часто не соответствуют даже минимальным техническим условиям;
процесс присвоения статуса ИЖС административно сложен и займет много времени (3–6 месяцев);
смена статуса участка может обойтись вам дороже самой земли.

Как вложить деньги

Традиционно вам доступны индивидуальные и коллективные способы инвестирования (через строительные кооперативы, ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций). При этом войти в проект вы можете на разных стадиях:

Участок под строительство без подряда. Вы приобретаете участок, согласуете проект с архитектором коттеджного поселка и строите объект (через своих подрядчиков). Особенности: максимальная доходность и риски, полный контроль.
Участок под строительство с подрядом. Вы приобретаете участок, а объект возводит застройщик по готовому проекту. Поселок вводится в строй целиком со всей инфраструктурой. Особенности: умеренная доходность, зависимость от строительной компании.
Участок с объектом. Вы приобретаете готовый объект недвижимости вместе с землей.

Как выбрать участок

Критерии выбора земельного участка очевидны:

географический регион страны;
расстояние до ближайшего крупного населенного пункта;
востребованность направления;
безопасность и престиж района;
земельный статус (ИЖС) и класс участка (эконом, премиум, элитный);
экологическая обстановка и природные особенности - немаловажный фактор, играющий большую роль в ценообразовании (хорошие участки редко падают в цене);
транспортная доступность: наличие и качество дорог и развязок;
существующая или перспективная инфраструктура (магазины, развлекательные центры, парковки, детские сады, школы и т. п.) - обязательно изучите планы застройщика;
коммуникации - будьте готовы к дополнительным затратам (электричество, вода, магистральный газ, автономная канализация).

Так, перспективными остаются инвестиции в землю в Подмосковье площадью от 5 до 20 га на расстоянии до 50 км от МКАД.

Направление (долл./сотку)	До 30 км от МКАД	От 31 до 60 км от МКАД	От 61 до 90 км от МКАД
Варшавское, Горьковское, Калужское, Киевское	От 200 до 5 000	От 200 до 3 000	От 200 до 2 000
Алтуфьевское, Дмитровское, Егорьевское, Каширское, Ленинградское, Новосходненское, Носовихинское, Пятницкое, Рогачевское, Симферопольское	От 2 000 до 9 000	От 500 до 4 000	От 200 до 3 000
Волоколамское, Куркинское, Новорязанское, Рязанское, Фряновское	От 3 000 до 11 000	От 500 до 6 000	От 200 до 3 000
Домодедовское, Ильинское, Минское, Можайское, Новорижское, Осташковское, Подушкинское, Рублево-Успенское, Сколковское, Щелковское, Ярославское	От 3 000 до 80 000	От 1 000 до 20 000	От 200 до 3 000

Самое ликвидное направление - запад, неликвидное - восток. Инвестиции в землю в Новой Москве рассматриваются отдельно по причине статуса и перспектив застройки. Кроме того, строительство на этих участках чревато дополнительными административными барьерами и затратами, поскольку все согласования проходят через власти Москвы.

Вместо заключения

В завершение дадим вам ряд советов:

составить объективный прогноз развития региона на 3-5 лет;
понять направление расширения городской черты;
купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

Ищите реально недооцененные активы.

Вкладывайтесь в землю до начала строительства инфраструктуры. Пока не подведены коммуникации, участок можно приобрести на 50–70% дешевле.

Используйте стратегические принципы: «Разделяй и властвуй», «Используй каждый квадратный метр». Стратегия отлично себя зарекомендовала при вложениях в смежные земельные участки. Так, два участка площадью по 10 соток каждый можно превратить в четыре участка по 5 соток (не забудьте про независимые подъездные пути).

Самым тщательным образом изучите рынок , учтите все риски и подготовьте детальный финансовый план проекта от момента вложений в землю до продажи готового объекта.

Итак, можно ли заработать на земле? Можно. Инвестирование в землю надежно и сулит хорошую доходность. К сожалению, сделать это не просто, потому что самостоятельным инвестиционным активом земля уже не является.

Полезное видео

Инвестиции в землю - Продажа земли с двойной выгодой.

Земля бесплатно - Секретный способ от риэлтора.

Возможно, будет полезно почитать: